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房地产核心政策不提了房价要大跌?大变局躲不开这类人得抓紧了…

字号+ 作者:lobtom 来源:未知 2020-05-20 10:12 我要评论( )

前几天,央行发布了2020年一季度的《货币政策执行报告》,这个报告每个季度都发,基本就是回顾下钱的流向、数额变化,并且明确接下来的思路和主要政策。 我们的房地产调控有两大

  前几天,央行发布了2020年一季度的《货币政策执行报告》,这个报告每个季度都发,基本就是回顾下钱的流向、数额变化,并且明确接下来的思路和主要政策。

  我们的房地产调控有两大主线:住建部门管“房”,金融部门管“钱”,相互配合决定着调控的松紧程度,每一次房价大涨之前,政策都有些端倪,有些聪明钱很会研究这些,挣了不少钱。

  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

  ● 2、不将房地产作为短期刺激经济的手段。也就是说,指望重新启动房地产救经济,现在还不考虑。

  这指的就是“限购、限贷、现售”政策的连续,是底线,无论是积极财政还是宽松货币,都不是为房地产准备的。

  “分类调控、因城施策”是2016年提出来的,那个时候房价暴涨,这个政策是出来灭火的,调控的主体逐渐从中央下放到地方,为的是更加精准,也更好追责,此后也成为市场调控的一个基本原则。

  2019年,因城施策发展到了“一城一策”,并开始在一些城市开展试点,权责进一步细化。

  但是,无论是房价暴涨的2016年、逐渐平稳的2019年,还是下行压力巨大的现在,人们对于因城施策一直有一个担忧:

  当房价涨幅变慢的时候,当经济遇到困难的时候,“因城施策”会不会变成“因城放松”?

  因为政府开支压力大,而财政收入跌的厉害,有的地方甚至说正常开工资的钱都坚持不了多久了,所以地方政府还是希望能够用房地产来拉动经济的,毕竟这个方法来钱最快,技术含量不高。

  很多地方最近都在使劲卖地,地产商手头也紧啊,买了地盖了房子要出售啊,免不了跟政府诉诉苦,得促进房地产消费啊,所以你看从1月到现在,很多地方都在充分利用“因城施策”这个授权“闯关”!

  这么搞的,不仅有县级的海宁、地级的驻马店、宝鸡、荆州、赤峰,还有副省级的济南、广州、青岛。

  降首付、公积金提额、购房补贴等,任何试图在“钱”上做文章的,结果也都是“no”。

  猫哥之前讲过,房地产“亲儿子”的地位开始边缘化了,地方不是老想用“一城一策”这个授权来突破吗?那干脆不提了。

  所以那些还幻想着“房价永远涨”的人真的醒醒吧,十年十倍早都是过去时了,现在的宏观大政策完全不允许,即便是因为疫情搞得很多行业愁云惨雾,也别幻想重启房价暴涨模式了。

  最近有件事儿就挺有意思,万科在全国发出了关于养猪的招聘,万科居然要养猪了。

  王石说,“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

  其实背后不仅仅是对利润的羡慕,而是对房地产未来的焦虑,他们率先感受到了房价的不可持续。

  高房价自然可以支撑公司高速发展,但要是房价每年只涨3%,甚至不涨反跌,那地产公司怎么会有高增长的未来?

  如果你看完上面说的宏观面,就判断房价一定普跌,那可就错的离谱了,这么想的人不少,央行做了个调查,有50%的人预测疫情后房价大跌,这里面很多人将错过一个好机会。

  原因挺简单的,如果不是买房的人太多,房价大涨的苗头大增,政府会费那么大劲来调控房地产吗?

  就以刚刚过去的4月为例,住户存款减少7996亿元,都干吗去了?主要用处是买房和理财,同一个月,住户贷款增加了6669亿元。

  实际感受也是这样的,很多地方抢房子的游戏又开始了,北京西城在狂抢学区房,花1000多万买80年代建的、三四十平米的老破小,深圳喝茶费又冒出来了,那你知道这个全中国房价最高的城市过去一年房价涨了多少吗?

  考虑到房屋本身就是大资产,这个涨幅又让很多人的买房梦基本破灭了。同期,全国还有6个地方的房价涨幅超过了20%:

  在“中国房价行情”网站监控的321个城市里,过去12个月有244个城市房价上涨,有77个城市房价下跌,涨价的还是多数,所以政策不会停。

  但对这些数据的理解大家各不相同,很多人看到有的城市房价下跌了,尤其是北京、青岛、济南这些地方的房价都降了,那就希望再跌跌,甚至很多人希望房价腰斩才好。

  这都想多了,融创的孙宏斌说过,“如果房价降30%,那地产商基本都破产了”。其实很多话他没说,真到那时候,房地产商破产真不算大事了,银行能独善其身吗?买房的人能干吗?什么结果都可能出现。

  所以高层希望的房价就是“箱体震荡”,可以涨也可以跌,都别太猛。这都是未来,那现在怎么操作呢?

  1、任泽平说过分析房价的框架,短期看政策、中期看土地、长期看人口,还是非常靠谱的,土地、人口政府都会公告,生活在当地自己也一定有感知,那些没什么前景的城市,自住就好了,如果投资的话就别考虑了,坑太多。

  2、但是一二线城市、强三线城市,包括一些有独特资源的地方(比如海南的很多小城市)房子绝对是固化财富、抗通胀的最好手段。

  这件事在中国已经被证明了20多年,即便是在美国,资产配置中房地产也占比不低,平均下来每年3%左右的涨幅,绝对是家庭资产压舱石,这也是我们调控的一个方向,指望像之前一样买房暴富很难,但固化资产没问题。

  3、所以对于刚需、刚改人群来说,疫情之后是一个买房的窗口期,而对于那些拿着一笔不小的现金,又苦于没有投资渠道的人来说,买房也是一个可选项。

  克而瑞会发布地产行业的各种数据排行,各个公司的销售额啊,销售面积之类的,简单算下就知道了。

  去年1-4月销售额2251.9亿,销售面积2389万平米,均价9426元。

  今年1-4月销售额1353.8亿,销售面积1556.1万平米,均价8700元。

  去年1-4月销售额583.7亿,销售面积502.4万平米,均价11618元;

  今年1-4月销售额252.6亿,销售面积241.2万平米,均价10472元。

  这都是排名前十的大公司,至于中小公司降价更厉害,原因大家都知道,钱太紧,又是偿债高峰年,都得回笼现金,那只能降价刺激了。

  1、小心烂房子。这几年房地产行业变化不断,有些公司就动起了歪脑筋,降低房屋质量,最近重庆中粮祥云业主就在集体维权,因为这房子跟当初的宣传差的有点远,碰到这样的事,业主太糟心。

  2、小心地产商的风险。除了价格,买之前也要好好做做地产商的功课,否则您买个期房它破产了可咋整?以前这种事小概率,今年可不好说了,像以建豪宅院子著称的某地产商,业内就纷纷传言撑不过夏天,您就真没必要拿自己的钱去赌了。

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